Un primo elemento di discussione è senza dubbio l’ammissibilità  o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l’ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
In una recentissima sentenza, la S.C. ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, poichè l’interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d’acquisto che lo impegnerà  poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità  hanno fondato la loro pronuncia sull’assunto che già  le disposizioni dell’art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità  di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l’effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l’obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l’impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c’è di pù; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcune provvigione in quanto l’obbligo di pagamento nei confronti di quest’ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell’art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell’affare e non a seguito della proposta irrevocabile d’acquisto.

La seconda problematica da affrontare, attiene ai vizi della volontà  con particolare riferimento al dolo, omissivo nel caso specifico, e ,soprattutto alla luce del testo dell’art. 1439 c.c., della sua incidenza sull’annullabilità  del contratto.
I vizi della volontà  (errore, violenza e dolo) sono elementi che agiscono sulla volontà  del contraente e che comportano una manifestazione della stessa de tutto diversa da quella che si sarebbe formata in assenza di uno o più di questi elementi perturbatori.
il codice civile li disciplina in maniera puntuale.
Procedendo in ordine numerico crescente, l’art 1430 disciplina la fattispecie dell’errore, come falsa rappresentazione della realtà  che concorre a determinare in maniera prevalente la volontà  del soggetto.
l’errore qualora sia riconoscibile ed essenziale, ovvero quando, in relazione al contenuto poteva essere evitato dal contraente utilizzando la normale diligenza nel primo caso, o quando ricade sulla natura o sull’oggetto della prestazione così come sulla identità  dell’oggetto stesso o sopra una qualità  di quest’ultimo nel secondo caso, costituisce causa di annullabilità  del contratto (salvo il caso dell’errore di calcolo,per il quale si procederà  a rettifica in caso di errore non riconoscibile, oppure all’annullamento in caso contrario).
La violenza fisica o morale è una forma di coazione della volontà  del soggetto che menoma la libertà  di autodeterminazione attraverso la minaccia di infliggere a quest’ultimo un male ingiusto e notevole.
Anche alla violenza viene applicata la “sanzione” dell’annullamento, sia quando il male venga inflitto dall’altro contraente, sia quando provenga da un soggetto terzo rispetto alle parti contrattuali.
il dolo, disciplinato dall’art. 1439 c.c., si sostanzia in un vero e proprio comportamento volto ad ingannare e raggirare l’altra parte.
A norma dell’arto 1439 il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati siano stati tali che senza di essi l’altra parte non avrebbe prestato il consenso per la conclusione del contratto, ossia quando, determinando la volontà  del contraente, abbia ingenerato nel deceptus una rappresentazione alterata della realtà , provocando nel suo meccanismo volitivo errore da considerarsi essenziale ai sensi del 1429 c c.
Ne consegue che, ai fini dell’annullamento del contratto non è sufficiente la promessa del vantaggio poi non concesso all’altro contraente, ma sono necessari artifizi e raggiri appunto, anche menzogne che abbiano avuto un’efficienza causale sulla determinazione volitiva della controparte e quindi sul suo consenso.
Orbene, la valutazione di tale elemento comporta necessariamente un richiamo alla recente giurisprudenza cassazionista.
La S.C. ha quantomeno in linea di diritto, affermato che il dolo omissivo può viziare la volontà  e determinare l’annullamento del contratto, tuttavia, affinchè tale dolo omissivo possa essere causa di annullamento occorre che l’inerzia del contraente si inserisca in un complesso comportamento volto ad preordinato con malizia e d astuzia e finalizzato ad ottenere quantomeno un guadagno o un beneficio.
E’ necessaria dunque una stretta valutazione del nesso eziologico tra il dolo omissivo (silenzio) e l’eventuale vantaggio ottenuto.
Il semplice silenzio non può incidere sulla rappresentazione della realtà , ma si limita a non contrastare la percezione della stessa alla quale era pervenuto il deceptus.
La mancanza di una corrispondenza diretta tra silenzio-vantaggio da parte del promittente venditore non rileva ai fini dell’annullabilità  del contratto, posto che alla luce di quanto precedentemente affermato il preliminare del preliminare ed il conseguente obbligo ad obbligarsi sono nulla di per sè per difetto di causa.

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Avv. Gabriele Roberto Cerbo