Brevi cenni sulla trascrizione del contratto preliminare
L’art. 2645 bis c.c. (introdotto dall’art. 3, primo comma, del D.L. 31/12/1996 n. 669, convertito con modificazioni nella L. 28/02/1997 n. 30) prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione dei seguenti contratti:
- contratti che trasferiscono la proprieta’ di beni immobili;
- contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto sui beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
- contratti che costituiscono la comunione dei diritti precedentemente elencati;
- contratti che costituiscono o modificano servitu’ prediali, il diritto di uso sopra i beni immobili, il diritto di abitazione.
La predetta trascrizione si applica anche se i contratti sottoposti a condizione o se sono relativi a edifici da costruire o in corso di esecuzione.
In sostanza, la previsione legislativa della trascrizione del contratto preliminare mira a tutelare l’acquirente, mettendo fine alla scarsita’ dei mezzi giuridici a sua disposizione. Ed infatti, prima del 1996 se il venditore veniva meno alla promessa di cui al preliminare sottoscritto, l’acquirente aveva come unica tutela quella giudiziaria di cui all’art. 2932 c.c., tendente ad ottenere una sentenza capace di produrre gli stessi effetti del contratto non concluso e, cioe’, del compromesso.
Nella prassi nascevano molteplici problemi legati al dispendio dei tempi (processuali), delle spese (giudiziali) sempre che il venditore non venisse dichiarato fallito perche’, in questa ipotesi, l’acquirente si sarebbe dovuto limitare a maturare un credito chirografario rispetto alle somme versate al fallito.
La trascrizione del preliminare stipulato per atto pubblico (cioe’ stipulato innanzi ad un notaio) o per scrittura privata autenticata (contratti in cui le parti redigono l’atto ed il notaio ne autentica la firma) impedisce al venditore di poter promettere la vendita dell’immobile a terze persone. Questo effetto di pubblicita’ dichiarativa ha la funzione di rendere opponibile l’atto ai terzi, onde dirimere il conflitto tra piu’ acquirenti dello stesso bene senza incidere sulla validita’ dell’atto stesso.
Ma vi e’ di piu’ perche’ oggi gli eventuali crediti del promissario acquirente, che abbia trascritto il preliminare, hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto ex art. 2775 bis c.c..
Il privilegio a favore del promissario acquirente dovrebbe prevalere sulle ipoteche ex art. 2748, comma 2 c.c., tranne che si tratti di ipoteca a garanzia di mutuo erogato a favore del promissario acquirente medesimo o di ipoteca a favore dei creditori ipotecari di cui all’art. 2825 bis c.c..
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare, cessano e si considerano come mai prodotti se, le parti non effettuano il definitivo entro un anno dalla data da loro convenuta per la conclusione del definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare. Con cio’ il Legislatore ha voluto limitare nel tempo gli effetti della trascrizione.
Per rafforzare i propri effetti di opponibilita’ ai terzi, la trascrizione del preliminare necessita della successiva trascrizione del definitivo e, in tal senso, gran parte della dottrina ha ritenuto che la trascrizione del contratto preliminare potrebbe sortire un “effetto prenotativo” rispetto agli effetti del contratto definitivo o di altro atto o sentenza ex ar. 2932 c.c..
Brevi cenni sulla trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione dell’abitazione nella casa familiare:
In tema di separazione personale dei coniugi e di scioglimento del matrimonio vale la pena evidenziare che la Corte Costituzionale con pronuncia 89/454 ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l’art. 155, quarto comma, del codice civile, nella parte in cui non prevede la trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione dell’abitazione familiare nella casa familiare al coniuge affidatario della prole, ai fini dell’opponibilita’ ai terzi per violazione degli artt. 3, 29 e 31 della Costituzione.
La ratio cui la Corte si e’ ispirata si ravvisa nella circostanza che l’assegnazione giudiziale dell’abitazione nella casa familiare del coniuge affidatario dei figli e’ compiuta nell’esclusivo riferimento all’interesse morale e materiale della prole sia in caso di separazione personale dei coniugi che nell’ipotesi di scioglimento del matrimonio.
Nel corso degli anni, l’aspro contrasto giurisprudenziale sulla questione e’ stato risolto — prima dell’emanazione della L. 54/06 — dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione le quali hanno stabilito, ai sensi dall’art. 6, 6 co. L. 1 dicembre 1970 n. 898 applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, e’ opponibile, ancorche’ non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data di assegnazione, ovvero — ma solo ove il titolo sia stato trascritto — anche oltre i nove anni.
Avv. Maria Castellano
Studio Legale Associato Castellano
Via G. Orsini 42
80132 Napoli
Avv. Filomena Falsetta
Presidente Unione Avvocati Cosenza
