E’ importante sapere che la tabella millesimale non è immutabile: la legge (art. 69 disp.att.c.c.) consente di procedere alla revisione o alla modifica se il valore millesimale è conseguenza di un errore – inteso quale divergenza tra il valore effettivo ed il valore rappresentativo delle singole unità  immobiliari, espresso dalla tabella millesimale – oppure quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio (ad es. in seguito ad innovazioni di vasta portata oppure a divisioni) si sia notevolmente alterato il rapporto tra i valori dei singoli piani.
La modifica della tabella millesimale deve necessariamente riguardare tutte le unità  immobiliari e non solamente quelle che hanno subìto modifiche, in quanto il valore millesimale rappresenta il rapporto delle singole unità  immobiliari rispetto al complesso condominiale.
Anche per la modifica o revisione delle tabelle millesimali occorre aver riguardo alla loro natura contrattuale o assembleare.
Al riguardo, con la recentissima sentenza n. 18477, del 09.08.2010, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato l’innovativo principio secondo cui per la modifica delle tabelle millesimali è, adesso, sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, 2° comma, c.c. ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà  del valore dell’edificio.
Viene, così, superato l’orientamento giurisprudenziale sinora prevalente che richiedeva, invece, il consenso di tutti i condomini.
Infatti, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non contrattuale (ossia convenzionale) assunta dall’organo assembleare con la predetta maggioranza qualificata. Dall’altro lato, invece, è stato confermato il principio consolidato della necessità  dell’unanimità  dei consensi per la modifica o revisione delle tabelle contrattuali.

LE TABELLE MILLESIMALI IN CONDOMINIO
La tabella millesimale esprime il valore di ciascuna unità  immobiliare di proprietà  individuale, rapportata al valore complessivo dell’intero edificio che si considera pari a 1000, e serve a determinare la quantità  di contribuzione di ciascun proprietario alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti e servizi comuni.
Il valore millesimale di ciascuna proprietà  esprime la quota ideale di comproprietà  dell’immobile e delle parti ed impianti comuni.
In genere si compilano tre tabelle: una di proprietà  generale (la più importante) che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità  immobiliari, espresse appunto in millesimi; una per il riscaldamento ed una per scale e ascensore, ciascuna caratterizzata dal fatto che il totale è mille, con la proprietà  di ciascun condomino che viene espressa con riferimento a questo valore totale.

REDAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
La redazione delle tabelle millesimali viene affidata ad un tecnico. Nella messa a punto delle tabelle millesimali si tiene conto in primo luogo della superficie delle unità  immobiliari ove, a parità  di altre condizioni, un appartamento grande vale più di uno piccolo. Si devono poi considerare la cubatura, il livello di piano in cui sono ubicate le unità  immobiliari, la destinazione (per es. appartamento, soffitta, garage ecc.), l’orientamento, il prospetto, se sono o meno servite dall’ascensore.
E’ importante predisporre tabelle dettagliate e veritiere: i valori millesimali, infatti, conservano la loro validità  fino alla demolizione dell’edificio e una differenza – anche minima – rispetto al dato corretto implica differenze nella contribuzione, anch’esse minime, ma che col passare degli anni possono contribuire alla formazione di importi considerevoli.
Le tabelle millesimali possono essere di natura contrattuale o convenzionale (assembleare).
Le prime sono quelle predisposte dal costruttore e sorte dall’accordo (il più delle volte imposto) tra quest’ultimo ed il singolo acquirente – e allegate al regolamento condominiale – oppure, in difetto, dall’assemblea con il consenso unanime di tutti condomini. Quando sono di natura contrattuale, le tabelle millesimali possono fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge.
Le seconde (quelle convenzionali), invece, possono essere decise e approvate dall’assemblea con un voto favorevole espresso dalla maggioranza dei partecipanti al condominio e portatori — con accertamento successivo sui millesimi — di almeno la metà  del valore millesimale dell’edificio. In questo caso, la relativa delibera non impegna gli assenti e i dissenzienti che possono far valere in giudizio la eventuale inefficacia o invalidità  delle tabelle millesimali. Quando sono di natura assembleare le tabelle millesimali devono, pertanto, necessariamente contenere criteri di riparto delle spese conformi a quelli legali. Solo queste ultime, si ribadisce, sono modificabili con la maggioranza prevista dall’art.1136, 2° comma, codice civile.

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Avv. Paola Pontanari
Studio Legale Pontanari