Il Comodato Precario

il-comodato-precario

Il contratto di comodato, ex art. 1803 c.c., è un contratto reale, essenzialmente gratuito, che produce in capo al comodatario effetti obbligatori (artt. 1804, 1809 c.c.). E’ proprio la gratuità  del contratto che ha fatto sì che, per esigenze della vita pratica, questo strumento sia stato largamente usato tra persone legate da rapporti di fiducia, amicizia e vincoli parentali.

Il codice civile disciplina le figure tipizzate del comodato a termine, di cui all’art. 1809 c.c. e il comodato senza determinazione di durata, di cui all’art. 1810 c.c..

Il comodato senza determinazione di durata viene anche detto precario proprio perchè manca il termine di restituzione e non lo si può desumere “dall’uso cui la cosa è destinata” (art. 1810 c.c.), in tal caso il comodatario deve restituire il bene alla semplice richiesta del comodante (ad nutum).

è proprio questa revocabilità  ad nutum che qualifica l’essenza del precario rendendo la concessione inidonea a determinare da un lato il sorgere di un qualsivoglia impegno a consentire l’effettivo compimento dell’uso, dall’altro l’acquisizione di una corrispondente pretesa, o anche soltanto di un’aspettativa giuridicamente rilevante, in capo al precarista: questi, infatti, su nulla potrà  far conto se non sull’auspicio di una desiderabile benevolenza del concedente.

La concessione in precario non sarebbe, in altri termini, idonea a fondare alcuna pretesa a protrarre il godimento stesso contro la volontà  del concedente: ciò ha indotto i più a ritenere il c.d. precario una forma di prestazione di cortesia.

La terminologia, comunemente usata, indica che il contratto è a carattere provvisorio ed incerto, nel senso che quando il rapporto è precario non è stabilita la durata che dipende dall’arbitrio di una delle parti.

La legge contempla alcune ipotesi in cui il comodatario deve restituire il bene ad nutum oltre all’ipotesi disciplinata dall’art. 1810 c.c.: ove sopravvenga un urgente ed imprevedibile bisogno del comodante (art. 1809 c.c.); ove il comodatario non adempia le obbligazioni previste dall’art. 1804 c.c.; ove muoia il comodatario, anche se sia stato convenuto un termine, il comodatario può esigere l’immediata restituzione del bene (art. 1811 c.c.).

L’applicazione della disciplina codicistica, negli ultimi anni è stata temperata dalle ipotesi in cui il contratto di comodato precario sia stato utilizzato da genitori o parenti a favore di giovani coppie per risolvere il problema abitativo.

Nella fase patologica della crisi familiare è subito sorto un problema di coordinamento tra la disciplina codicistica del contratto di comodato precario e il provvedimento giudiziario di assegnazione della casa familiare. In particolare si è cercato di chiarire se in presenza di valori preminenti da tutelare, come la solidarietà  familiare, la richiesta di restituzione ad nutum del comodante fosse ugualmente consentita ai sensi dell’art. 1810 c.c..

Difatti, nell’esperienza sociale, la situazione tipica che ha interessato la giurisprudenza, oggetto di accesi contrasti, è stata quella di un immobile concesso in c.d. comodato precario ad una giovane coppia, in cui, a causa della crisi coniugale, in sede di separazione o divorzio, l’abitazione venga assegnata giudizialmente all’ex coniuge non comodatario, ma affidatario di figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti (art. 155, comma 4, c.c.) nella prospettiva di adibirlo a residenza familiare.

L’indirizzo inaugurato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 13603/2004 poggia sul principio di diritto secondo il quale la durata del comodato dell’immobile, qualora la scadenza non sia determinata, è strettamente correlata alla destinazione impressa ed è finalizzata a consentire un godimento esteso a tutti i componenti della comunità  familiare. Il vincolo di destinazione dell’immobile, inoltre, non può considerarsi automaticamente caducato per il sopravvenire della crisi coniugale, prescindendo quella destinazione, nella sua oggettività , dalla effettiva composizione, al momento della concessione in comodato, della comunità  domestica.

Il comodatario, in altre parole, è un’esponente della comunità  familiare e, fissando la residenza familiare nell’ immobile concesso in godimento, imprime un vincolo di destinazione alle esigenze abitative, il cui termine di durata è implicitamente correlato all’uso dell’immobile da parte della comunità  familiare. La scadenza del termine dipende dalla destinazione dell’immobile e ciò limita il comodante a richiederne la restituzione solo in caso di sopravveniente ed impreveduto bisogno di cui all’art. 1809 c.c., comma 2.

Il divieto per il comodante proprietario di recedere ad nutum, quindi, espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione, esalterebbe la tutela della prole nella conservazione della casa familiare.

Il limite posto al comodante della destinazione dell’abitazione a casa familiare necessita, però, del concorso di tre elementi: la destinazione ad abitazione familiare, la presenza di figli non autosufficienti del comodatario, ed uno stretto rapporto di parentela tra il comodante ed il comodatario.

Alla base dell’accordo contrattuale, infatti, c’è, quale valore costituzionale primario da tutelare, la solidarietà  coniugale (artt. 29, 30, 31 Cost.) che la destinazione abitativa dell’immobile soddisfa. è proprio la dissoluzione dell’unità  familiare a far venir meno il presupposto del contratto di comodato mettendo in gioco il conflitto d’interessi, causato dalla rottura del consortium vitae, che spinge il dominus dell’abitazione a richiedere l’immediata restituzione.

Ciò ha indotto la giurisprudenza successiva alla pronuncia delle Sezioni Unite del 2004 a parlare di un vero e proprio tertium genus di comodato da affiancare ai modelli classici del comodato a termine e del comodato senza determinazione di durata (in questo senso Cass., Sez III, 12 marzo 2008, n. 6678).

Nonostante l’autoritaria presa di posizione delle Sezioni Unite del 2004, sull’argomento non sono mancate successive pronunce delle Sezioni Semplici figlie di un diverso orientamento.

Con la sentenza n. 3179 del 13 febbraio 2007 i giudici della sez. Prima hanno affermato che “il provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario, non modifica nè la natura nè il contenuto del titolo di godimento dell’immobile; ciò comporta che gli effetti riconducibili al provvedimento giudiziale di assegnazione della casa, che legittima l’esclusione di uno dei coniugi dall’utilizzazione in atto e consente la concentrazione del godimento del bene in favore della persona dell’assegnatario, restano regolati dalla stessa disciplina già  vigente nella fase fisiologica della vita matrimoniale; pertanto, ove si tratti di comodato senza fissazione di un termine predeterminato (c.d. precario), il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda”.

Riguardo alla posizione del coniuge assegnatario nei confronti del comodante a seguito dell’assegnazione della casa familiare, bisogna precisare che egli subentra ex lege nell’originario rapporto di comodato e, quindi, la sua posizione nei confronti del terzo concedente resta conformata alla natura del diritto preesistente.

Il diritto di godimento sull’immobile del coniuge assegnatario, anche se trova nuovo ed autonomo titolo nel provvedimento giudiziale, resta pertanto modellato nel suo contenuto dalla disciplina del titolo negoziale preesistente; il provvedimento di assegnazione non ha, dunque, funzione innovativa ma solo quella di conservare la destinazione dell’immobile e di assicurare, a tutela della prole, la stabilità  dell’ambiente domestico.

Tale diritto di godimento resta, perciò, regolato nel suo contenuto dalla disciplina del titolo negoziale preesistente rimanendo caratterizzato dagli stessi diritti ed obblighi che facevano capo al precedente comodatario.

In virtù di questo principio la posizione giuridica del coniuge assegnatario deve essere “soggetta agli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità  domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale”, non potendo essere configurabile, in virtù del titolo di godimento del bene, un “ampliamento della posizione giuridica del coniuge assegnatario nei confronti dello stesso proprietario, rispetto a quella vantata dall’originario comodatario”.

Una volta stabilito che all’assegnazione della casa familiare va applicata la disciplina del titolo negoziale preesistente, consegue che anche per quanto riguarda la determinazione della durata del rapporto bisogna fare riferimento a tale disciplina.

In questo senso, la concessione dell’immobile in comodato con specifico vincolo di utilizzazione quale casa familiare, assume decisiva rilevanza ai fini della determinazione della durata del rapporto.

L’art. 1809, comma 1 c.c. precisa che il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza del termine, quando se ne è servito in conformità  del contratto, salva la facoltà  concessa al comodante di esigere immediatamente la restituzione del bene nel caso in cui sopravviene un urgente ed impreveduto bisogno (art. 1809, comma 2 c.c.).

A norma dell’art. 1810 c.c., se non è stato convenuto un termine, la durata del comodato può risultare dall’uso per il quale la cosa viene consegnata.

Nel caso del comodato c.d. precario (senza determinazione di un termine di durata), l’art. 1810 c.c. fa dipendere l’obbligo di restituzione del bene esclusivamente alla volontà  del comodante, che può recedere ad nutum, con l’obbligo del comodatario di restituire l’immobile quando il comodante lo richieda.

Il dibattito sulla determinazione della durata del comodato nel caso in cui l’immobile è stato destinato ad uso abitativo è di fondamentale importanza pratica.

Come già  precedentemente affermato le Sezioni Unite del 2004 (sent. n. 13603) attribuiscono fondamentale importanza al dato oggettivo dell’uso a cui la cosa doveva essere destinata e precisano che nel caso di destinazione dell’immobile ad uso abitativo, con il contratto di comodato precario, stante la non prevedibilità  del momento in cui la destinazione del bene verrà  a cessare, il vincolo di destinazione dell’immobile alle esigenze abitative familiari appare “idoneo a conferire all’uso, cui la cosa doveva essere destinata, il carattere di termine implicito della durata del rapporto, la cui scadenza non è determinata, ma è strettamente correlata alla destinazione impressa ed alle finalità  cui essa tende”.

Quindi, la determinazione della durata del comodato si può desumere implicitamente oltre che dalla natura della cosa, anche dall’esame degli interessi e dalle utilità  perseguite dai contraenti.

Pertanto, come precisano i giudici di legittimità , il vincolo di destinazione della cosa non viene meno per il sopravvenire della crisi coniugale, “prescindendo quella destinazione, nella sua oggettività , dalla effettiva composizione, al momento della concessione in comodato, della comunità  domestica, ed apparendo piuttosto indirizzata a soddisfare le esigenze abitative della famiglia anche nelle sue potenzialità  ed espansioni”.

Così, come l’originario comodatario avrebbe potuto validamente contrastare il recesso del comodante, per non essere cessato l’uso al quale la cosa era destinata, allo stesso modo non potrà  subirla il coniuge assegnatario, subentrando nella stessa posizione dell’altro coniuge nei rapporti col comodante.

Proprio alla luce della comune volontà  delle parti e della rilevanza data allo stesso vincolo di destinazione dell’immobile a soddisfare le esigenze abitative familiari, questa giurisprudenza ritiene che il comodante deve “correttamente ritenersi obbligato a consentire la continuazione del godimento in considerazione del vincolo di destinazione dell’immobile che si è impresso col contratto di comodato”.

Questo orientamento si presenta, insomma, contrario all’ammissibilità  di una cessazione ad nutum del rapporto su richiesta del comodante in seguito all’assegnazione della casa familiare all’altro coniuge, in quanto non viene meno l’interesse di godimento sull’immobile per l’uso che le parti hanno concordemente pattuito.

Ritenere ammissibile il recesso immediato significherebbe, invece, non prestare la dovuta attenzione al vincolo di destinazione dell’immobile accordato dalle parti contraenti e degli interessi e le utilità  perseguiti dagli stessi, che caratterizzano la vicenda negoziale (in tal senso Cass. n. 14903 del 2004).

Se da una parte tale orientamento appare coerente con le scelte del legislatore di garantire e tutelare l’ambiente domestico, non può però non rilevarsi, come hanno osservato i giudici di legittimità , che “un’opzione interpretativa che privasse in modo assoluto il comodante proprietario, che ha già  rinunciato ad ogni rendita sul bene in favore della comunità  familiare, della possibilità  di disporne fino al momento, peraltro imprevedibile all’atto della conclusione dell’accordo, del raggiungimento dell’indipendenza dell’ultimo dei figli conviventi con l’assegnatario, si risolverebbe in una sostanziale espropriazione delle facoltà  e dei diritti connessi alla sua titolarità  sull’immobile”, e che “una soluzione siffatta sarebbe palesemente irragionevole, in quanto appresterebbe allo stesso comodante un trattamento deteriore rispetto a quello spettante al successivo acquirente il quale, in mancanza di trascrizione, è tenuto a subire l’assegnazione per un periodo non superiore a nove anni”.

A tutela del comodante vi sarebbe soltanto la possibilità  di recedere dal contratto e chiedere la restituzione del bene se, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente ed impreveduto bisogno (in tal senso Cass. n. 6278 del 2005) con onere della prova incombente sul comodante stesso.

Diversamente, di recente, la Cassazione Sezione Terza, nuovamente pronunciandosi in materia con la sentenza n. 15986 del 2010, ha riaffermato il principio secondo il quale nel caso in cui sia in atto un comodato precario, quindi senza la previsione di un termine per la restituzione dell’immobile, è nella facoltà  del proprietario dell’immobile (nel caso di specie i suoceri) chiedere all’ex nuora di lasciare l’alloggio anche se assegnato alla stessa con provvedimento del giudice.

In tal caso la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimesso in via potestativa alla sola volontà  del comodante che ha facoltà  di manifestarla ad nutum.

Per la Corte non ha alcuna rilevanza, pertanto, il fatto che la casa familiare sia stata assegnata in sede di separazione personale dei coniugi al coniuge affidatario dei figli.

Non costituirebbe, per questi giudici, condizione di legittimità  della richiesta di restituzione la sopravvenienza di un urgente e impreveduto bisogno (requisito richiesto dall’art. 1809 c. 2 c.c. e non dall’art. 1810 c.c. di cui qui, invece, si fa applicazione).

Tutto ciò conferma il fatto che, indubbiamente, l’argomento in questione comporta una attenta e non sempre facile valutazione dei vari interessi coinvolti nella vicenda dell’assegnazione della casa familiare e, quindi, sia l’interesse dei figli alla conservazione dell’ambiente domestico, sia quello del genitore assegnatario di tutelare e mantenere il suo diritto di godimento sull’immobile e, infine, quello del proprietario comodante, estraneo alla vicenda della separazione, di recuperarne la disponibilità .




 
Leave A Comment

*