Occorre innanzi tutto compiere un breve excursus sull’evoluzione storica degli istituti concernenti la tematica in esame. In particolare è opportuno partire dal diritto di proprietà . L’art. 832 del c.c. sancisce che il proprietario ha diritto di disporre in modo pieno ed esclusivo delle cose, entro i limiti ed osservando gli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La formulazione di tale norma scaturisce da una lunga evoluzione nell’ambito delle codificazioni moderne: la proprietà  è sempre stata il fulcro attorno al quale si è sviluppata l’intera legislazione civile. Durante il periodo liberale il diritto di proprietà  veniva concepito in modo illimitato e ciò per due fondamentali ordini di ragioni.

La prima era che tale momento storico era caratterizzato da un potere pressochè egemonico della borghesia che voleva impedire qualsiasi turbamento della proprietà  da parte di altri individui e qualsiasi ingerenza da parte dello stato; la seconda ragione si poteva ritrovare in motivi di tipo strettamente economico: la terra era la principale fonte di ricchezza, dunque si tendeva a sfruttarla al massimo e l’illimitatezza del potere su di essa si riteneva strumentale al raggiungimento di tale obiettivo.

Queste motivazioni influenzarono in modo decisivo la redazione del Code Napoleon del 1804 (a cui si ispirarono poi tutte le codificazioni europee successive): emblematica è una frase di uno dei più importanti giuristi che contribuirono alla sua stesura che affermava “al cittadino appartiene la proprietà , al sovrano l’impero”.

Anche il codice civile italiano del 1865 risentì del retaggio del codice francese e conseguentemente delle idee liberali dell’epoca, nella formulazione della norma che disciplinava la proprietà , ossia l’art.436, il quale stabiliva che “il proprietario ha il diritto di godere e disporre delle cose nella maniera più assoluta purchè non se ne faccia un uso vietato dalla legge o dai regolamenti”:

Fare riferimento al diritto di proprietà  in termini di assolutezza significava escludere la possibilità  di porre limiti al suo esercizio, e se questi vi erano avevano carattere eccezionale e non potevano essere estesi in via analogica.

Per comprendere pienamente la concezione radicale e per alcuni aspetti estrema che nell’ottocento si aveva del diritto di proprietà  è necessario guardare ad un momento ancora precedente rispetto al IXX secolo, cioè al periodo feudale e agli oneri, vincoli e censi che gravavano sulla proprietà  in favore del feudatario: i liberali miravano ad escludere il verificarsi di qualsiasi situazione frutto dell’eredità  derivante dal feudalesimo.

La prospettiva sul concetto di proprietà  cambia già  nel c.c. del 1942, ma in modo più incisivo dopo l’emanazione della Carta Costituzionale, che sancisce al II e III comma dell’art. 42 che la proprietà  privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Da questa formulazione innovatrice discendono almeno due fondamentali conseguenze: la prima è che il proprietario può godere del bene nei limiti in cui ciò trovi giustificazione in un interesse generale; la seconda che il diritto di proprietà  può essere compresso quando ciò sia socialmente utile.

Nasce così un concetto di proprietà  funzionalizzata all’interesse generale di natura sociale.

La proprietà  può essere acquistata a titolo originario mediante occupazione, invenzione, accessione, specificazione, unione o commistione e per usucapione; inoltre si acquista a titolo derivativo per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri casi stabiliti dalla legge (ad es. aggiudicazione mediante asta giudiziaria, confisca etc..).

La differenza tra i due modi d’acquisto consiste essenzialmente in ciò: nel primo caso il diritto è totalmente indipendente e non si collega a quello del precedente proprietario; nel secondo caso, invece, il diritto si acquista con la medesima ampiezza e le stesse limitazioni di quello trasferito.

Infatti nessuno può trasferire un diritto che non ha o con ampiezza maggiore di quella di cui può disporre e, correlativamente, nessuno può acquistarlo da chi non ne è titolare o con maggiore ampiezza; ancora, se il diritto dell’alienante viene meno per invalidità  o risoluzione dell’acquisto, verrà  meno anche il diritto dell’acquirente.

La prova del diritto di proprietà  sarà  diversa a seconda che l’acquisto sia avvenuto a titolo originario o derivativo: nel primo caso è sufficiente provare che sussistono i requisiti richiesti dalla legge; nel secondo caso, invece, è necessario provare l’esistenza di un titolo idoneo, cioè valido ed efficace, per l’esercizio del diritto.

Per sviscerare al meglio l’argomento è opportuno ora fare riferimento alla disciplina dettata in particolare per l’istituto dell’accessione (art.934 e segg. c.c.). Questi è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà  in base al quale viene ad appartenere al proprietario del fondo qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto di esso.

L’opera che accede al terreno per unione organica o per impianto meccanico diviene parte del fondo (c.d. attrazione naturale): superficies solo cedit. La proprietà  del bene viene acquisita autonomamente dal proprietario del suolo senza la necessità  di una specifica manifestazione di volontà .

Requisito necessario per l’acquisto della proprietà  è la definitiva incorporazione dell’opera al suolo, cioè che il materiale adoperato venga a perdere la propria individualità .

Tale acquisto si verifica, in virtù del principio della prevalenza, sempre a favore del proprietario della cosa principale (suolo). Le fattispecie tipicamente previste sono: le opere fatte dal proprietario del suolo con materiale altrui (art.935 c.c.), le opere fatte da un terzo con materiali propri su fondo altrui (art.936 c.c.), le opere fatte da un terzo con materiale altrui (art.937 c.c.) ed infine l’accessione invertita o occupazione di fondo attiguo (art.938 c.c.).

L’ art.935 c.c. concerne, come del resto anche i due successivi, della accessione di mobile ad immobile. Qualsiasi costruzione, piantagione od opera, effettuata con materiali appartenenti a persona diversa dal proprietario del suolo, diviene proprietà  di quest’ultimo e l’acquisto si perfeziona dopo che siano trascorsi 6 mesi (termine decadenziale) dal giorno in cui il proprietario dei materiali abbia avuto notizia dell’incorporazione. La separazione non è però consentita se da essa derivi grave danno all’opera o alla piantagione realizzata. Il proprietario del suolo è però comunque obbligato a pagare il valore dei materiali e le altre indennità  del caso. Inoltre qualora il proprietario del suolo sia incorso in colpa grave deve altresì rifondere i danni arrecati.

L’art.936 c.c. sancisce che il proprietario del fondo può o ritenere l’opera costruita oppure obbligare colui che l’ha fatta ad eliminarla prevendendo però un riconoscimento economico, così contemperando le conseguenze patrimoniali dell’accessione che altrimenti risulterebbero sproporzionatamente vantaggiose per il proprietario del suolo a discapito del terzo che ha realizzato opere, costruzioni o piantagioni con materiali propri su fondo altrui. La disciplina presuppone che la cosa mobile unita al suolo appartenga ad un proprietario diverso.

L’articolo in questione non deroga al principio dell’accessione, in base al quale il proprietario del suolo acquista la proprietà  delle costruzioni fatte su di esso da un terzo con materiali propri, e non riconosce, quindi, nè attribuisce al terzo alcuna possibilità  di acquistare la proprietà  del suolo sul quale ha indebitamente costruito.

L’indennità  che il titolare del suolo deve pagare al terzo si determina come incremento di valore arrecato al suolo o come rifusione del valore dei materiali impiegati e della mano d’opera.

Gli ultimi commi prevedono che il proprietario del suolo non può ordinare la rimozione se era a conoscenza del fatto del terzo, se questi era in buona fede o se non ha esercitato il diritto trascorsi sei mesi (termine decadenziale) dalla conoscenza del fatto.

Ciò trova applicazione esclusivamente nell’ambito della particolare disciplina dell’accessione, nel senso che il proprietario del suolo, privato della scelta tra ritenzione e rimozione dell’opera terza, resta obbligato al pagamento dell’indennizzo. Tuttavia rimane al proprietario del fondo la possibilità  di agire mediante rivendicazione per recuperare la porzione di bene della quale sia stato esautorato e di conseguenza provvederne alla demolizione (fatto salvo l’indennizzo al terzo).

L’ art.937 c.c. prevede che qualora le costruzioni, le piantagioni o altre opere siano state fatte da chi non è proprietario nè del suolo nè dei materiali, questi diventano proprietà  di chi invece lo è, a meno che il proprietario dei materiali non li rivendichi, previa separazione a spese del terzo e semprechè quest’ultima possa ottenersi senza arrecare danno grave alle opere o al fondo. La rivendicazione non è consentita se decorre un semestre (termine decadenziale) dal giorno in cui il proprietario dei materiali ne è venuto a conoscenza.

Qualora la separazione non venga richiesta o i materiali risultino inseparabili, il terzo che ne ha fatto uso ed il proprietario del suolo che sia stato in mala fede sono tenuti in solido al pagamento di un’indennità  pari al valore dei medesimi materiali, oltre al risarcimento del danno. Il proprietario dei materiali può anche esigere tale indennità  anche se il proprietario del suolo è in buona fede, limitatamente al prezzo che da questi fosse ancora dovuto.

Infine l’art. 938 c.c. disciplina la cosiddetta accessione invertita. Si tratta di acquisto a titolo originario che opera in modo opposto all’accessione, rappresentandone dunque l’eccezione che conferma la regola.

Infatti si applica il principio generale che la proprietà  del bene più rilevante per il diritto attrae a sè la proprietà  di quello meno rilevante. Si verifica quando nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede, intesa come convincimento di agire nell’ambito dei poteri riconosciuti dal diritto di proprietà , una porzione del fondo attiguo con il placet del confinante ed ovviamente che questi non faccia opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione.

In tal caso, l’autorità  giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà  dell’edificio e del suolo occupato. Se manca uno solo dei requisiti l’accessione non ha luogo. Allo stesso modo non ha luogo nel caso di sconfinamento verticale (ad esempio in un condominio) stante l’eccezionalità  dell’istituto. Il proprietario è però tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata oltre al risarcimento dei danni.

Alessandro Ristaino
Legal consulting