Il punto di partenza su cui fondare un indagine sulla possibilità  di con figuare o meno una “servitù di panorama” non può prescindere da una disamina sui diritti reali su cosa altrui, incentrata in particolare sulle servitù prediali, sulla loro configurazione giuridica e sui modi di estinzione del diritto.
I diritti reali su cosa altrui di godimento e di garanzia, presuppongono una scissione di facoltà  nell’ambito del diritto di proprietà , che talvolta vengono compresse, con il consenso o anche contro la volontà  del proprietario, così da permettere ad un terzo di esercitare il diritto connesso a tale facoltà .
Si parla in questo caso, di vera e propria compressione del diritto del proprietario e dunque di elasticità  del dominio, perchè il diritto di proprietà  riacquista la propria ampiezza automaticamente nel momento in cui il diritto reale viene meno, senza che sia necessaria alcuna forma di riappropriazione giuridica.
La circostanza che si impongano pesi e vincoli limitativi del diritto di proprietà , spiega perchè si sia affermato storicamente in opposizione al modello feudale totalitario, il principio del numerus cluasus dei diritti reali che non corrisponde a nessuna logica giuridica, ma trova pieno fondamento nell’esigenza di tutela dei terzi sui quali, in presenza di un diritto reale, incomba un dovere di astensione che non può essere lasciato all’autonomia privata, ma deve trovare il proprio fondamento in specifici rifermenti normativi.
Tale principio che trova piana applicazione ai diritti reali di garanzia (pegno ed ipoteca) e godimento (usufrutto, diritto di superficie uso ed abitazione, nonchè enfiteusi), subisce un contemperamento per quanto riguarda le servitù la cui prima caratteristica è quella di lasciare ampio spazio all’autonomia privata nella fissazione concreta del contenuto, dovendo solo i privati rispettare il tipo di servitù così come delineato dall’art. 1027 c.c. che di volta in volta sono chiamati a stabilirne il peso.
Stabilisce il 1027 che “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità  di un altro fondo appartenente a diverso proprietario “ dunque il titolare del fondo dominante, cioè del fondo che accresce la propria utilità , può pretendere dal proprietario del fondo servente (che ne subisce il peso) che questi non impedisca il conseguimento di quelle utilità .
Due peraltro, sono le caratteristiche imposte dalla norma: la contiguità  dei fondi, ovvero che i fondi, anche se non confinanti, siano almeno così vicini da permettere l’esercizio della servitù e l’utilità  derivante dall’imposizione del peso su un fondo, utilità  che deve essere oggettivamente valutata secondo la conformazione e la concreta destinazione dei luoghi.
Quest’indagine può non essere di facile conduzione soprattutto quando si tratta di stabilire criteri di comodità  e di amenità  dei luoghi che vanno sempre oggettivamente valutati.
E’ così nel caso della c.d. servitù di panorama. La Corte di Cassazione di recente è stata chiamata a risolvere il quesito se l’esclusione o la diminuzione del panorama, di cui si avvantaggia un determinato appartamento, in seguito alla costruzione di un fabbricato vicino, costituisca, per il proprietario dell’immobile, un danno ingiusto e risarcibile.
La suprema Corte ha infatti stabilito che il panorama costituisce un vantaggio, una qualità  positiva per un appartamento, di cui ne accresce il pregio ed allo stesso modo della posizione, dell’altezza del piano rispetto al suolo, il panorama raffigura una qualità , specifica ed individuale, la cui esistenza accresce, in misura più o meno considerevole, il valore dell’unità  abitativa anche rispetto alle altre unità  immobiliari site nello stesso edificio.
Il panorama non è un elemento necessario e connaturale alle unità  abitative; è un elemento accidentale, derivante dalla natura delle cose e, precisamente, dalla posizione, dall’esposizione, dall’altezza del piano o della porzione di piano e dalla amenità  dei luoghi, nei cui pressi l’edificio è costruito.
Tale diritto cede soltanto nel caso in cui l’edificio limitativo del suo godimento sia stato costruito secondo le norme urbanistiche. La limitazione del panorama in tal caso, infatti, non si può qualificare come danno ingiusto e quindi risarcibile ex art. 2043 c.c., in quanto l’opera lesiva fa seguito all’esercizio di un diritto. Colui che edifica nei modi consentiti è immune da responsabilità  nei confronti dei vicini, ancorchè abbia recato danno privando gli immobili del panorama.
In questo caso, avendo la giurisprudenza qualificato il “diritto al panorama” come una servitù altius non tollendi, ovvero come una servitù negativa di non sopraelevare, il titolare della stessa potrà  agire in giudizio con l’azione confessoria.

Infatti, ai sensi dell’art. 1079 c.c.” il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, onde il risarcimento del danno”.
La servitù di panorama configurata come una servitù altius non tollendi, prevede che la sua utilitas sia rappresentata dalla particolare amenità  di cui il fondo viene ad essere dotato per il fatto che essa attribuisce ai suoi proprietari il godimento di una particolare visuale, e pertanto, è esclusa la facoltà  del proprietario del fondo servente di alzare costruzioni che pregiudicano o limitano tale visuale.
La servitù in oggetto è una servitù negativa in quanto conferisce al suo titolare, non la facoltà  di compiere attività  o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario del fondo servente un particolare e determinato uso del fondo stesso (la sopraelevazione di edifici); inoltre, le servitù negative, proprio per il fatto che si sostanziano nel potere di vietare del proprietario del fondo dominante e non necessitano di opere visibili destinate al loro esercizio, sono servitù non apparenti, come è stato sempre ritenuto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Le servitù non apparenti, infatti, non potendo essere individuate mediante opere visibili non sono nemmeno essere acquistate a titolo originario (usucapione e destinazione del padre di famiglia), ma devono essere istituite solo in virtù di un atto di autonomia privata (contratto o testamento), soggetto all’obbligo della forma scritta a pena di nullità  e della trascrizione nei registri immobiliari per poter essere opponibile ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.
Per quanto attiene alla prescrizione del diritto in esame, c’è da aggiungere che in questo caso, accade che come si verifica nell’ambito delle servitù negative, che ripetiamo, si sostanziano essenzialmente in un divieto imposto al proprietario del fondo servente di intraprendere qualsiasi opera di costruzione, il termine di prescrizione, paradossalmente, inizi a decorrere dal giorno in cui tale opera sia stata effettuata.
Pertanto, il termine decorre dal giorno effettivo “dell’opera” e non, come nella maggior parte dei casi, dall’inerzia dei soggetti coinvolti nel rapporto.

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Avv. Paola Pontanari
Studio Legale Pontanari