Per le vedute è pregnante il concetto di esclusione ovvero: quando non ci sono le caratteristiche per le luci regolari ed irregolari si tratta di vedute.
Esse devono essere tenute a distanza di un metro e mezzo dal vicino, anche quando le costruzioni sono a diversa altezza. La stessa distanza vale per i balconi, le terrazze ed altri sporti che consentono l’affaccio.
La distanza non va rispettata se tra i due fondi passa una via pubblica di qualunque larghezza essa sia .
Deve considerarsi ormai jus receptum che la prospectio sia elemento necessario, insieme con l’inspectio, per la qualificazione delle aperture come vedute.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute, al fine di meglio specificare quando possa parlarsi correttamente di veduta, affermando che affinchè sussista una veduta a norma dell’art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale.
In altre parole può configurarsi una veduta, quando l’apertura, il terrazzo o il balcone da cui essa sia praticata risultino “muniti di parapetto” atto a consentire, almeno, di guardare e di mostrarsi senza esporsi al pericolo di cadute. Ne consegue che va esclusa l’esistenza di una veduta allorquando il parapetto di un terrazzo non consente, in concreto, neanche una inspectio comoda e non pericolosa — in quanto manifestamente inidoneo a preservare l’eventuale osservatore dal pericolo di cadute — ed ha solo la funzione di delimitazione della platea.
Le vedute oblique o laterali verso il fondo del vicino devono essere a distanza di almeno 75 centimetri.
Qui il legislatore ha previsto una distanza minore, in ragione della limitata possibilità  di inspicere da parte di chi esercita la veduta.
In conclusione, a differenza delle luci, le vedute o prospetti hanno invece la caratteristica di consentire di guardare fuori (finestre vere e proprie, dette finestre prospettiche, loggiati) oppure di sporgersi oltre la parete su cui insistono (balconi).

I presupposti

Dunque è opportuno a tal’uopo affrontare, anche se in piccola parte già  è stato fatto, i presupposti nonchè le caratteristiche che devono avere determinate aperture per essere classificate come vedute.
In particolare, l’art. 900 individua le vedute in relazione alla loro funzione di consentire la inspectio e la prospectio in alienum, a prescindere dalle caratteristiche costruttive dell’apertura.
Non solo, ma la inspectio e la prospectio devono avere carattere oggettivo e non soggettivo , a prescindere dal comportamento e dagli intendimenti di chi esercita la veduta e fermo restando che le vedute devono consentire congiuntamente l’agevole inspectio e prospectio senza pericoli e senza che si debba ricorrere a mezzi anormali : in questo senso concordano sia la giurisprudenza e sia la dottrina.
Per rendere applicabile l’obbligo delle distanze è sufficiente che sussista un’apertura ricavata in un manufatto in sopraelevazione artificiale rispetto al fondo del vicino, così come si verifica nel caso della finestra, del balcone e del parapetto di una terrazza, da cui si possa guardare sul fondo del vicino sottostante ad essi, anche se di poco.
Se si tratta invece di un luogo naturalmente elevato — come può accadere nei fondi a dislivello — la norma sulle distanze non è applicabile, salvo che sul ciglio della scarpata naturale sia costruito un parapetto, dal quale la veduta sul fondo del vicino possa esercitarsi con comodità  e senza pericolo.
Infatti secondo la Cassazione il muro, che abbia funzione di contenere un terrapieno creato ex novo dall’opera dell’uomo, va equiparato a un muro di fabbrica e come tale assoggettato al rispetto delle distanze legali tra costruzioni, mentre non può considerarsi costruzione il muro di contenimento realizzato per contenere smottamenti o frane in una situazione di fondi a dislivello naturale.
Ulteriormente l’obbligo del rispetto delle distanze legali trova applicazione anche quando la veduta viene esercitata dal piano terreno di una costruzione (nella fattispecie, dal portico inserito nel fabbricato), non occorrendo che l’apertura sia in tal caso munita di parapetto, come richiesto dall’art. 905 c.c. soltanto con riferimento a “balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili”, essendo disagevole e pericoloso, avvenendo dall’alto, l’affaccio dai medesimi in assenza di protezione.
Non possono invece essere considerati sporti assimilabili alle vedute o ai balconi quelli con funzione meramente decorativa (come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili), che comunque non possano servire come luogo per esercitare la veduta, sicchè per essi non sono previsti obblighi di distanze legali.
La S.C. ha escluso che avesse carattere di veduta un’apertura munita di una struttura metallica, incorporata nel muro di confine.
Inoltre costituisce costruzione , ai fini del rispetto della distanza delle costruzioni dalle vedute, qualsiasi opera, di qualsiasi natura, che si elevi stabilmente dal suolo e che ostacoli l’esercizio della veduta, intesa come possibilità  sia di inspectio che di prospectio (nella specie, è stato ritenuto conforme ai suddetti principi l’accertamento del giudice di merito che aveva qualificato costruzione una scala metallica ancorata al suolo da una piattaforma di cemento ed alta circa quindici metri).
Quanto alla nozione di fondo su cui può esercitarsi la veduta; per fondo deve intendersi, in senso estensivo, ogni immobile, recintato o meno, coperto o scoperto.
Ed infatti, la dizione fondo — usata dal vecchio e dal nuovo codice — è dizione generica che deve essere intesa in senso lato, come comprendente ogni immobile scoperto o coperto, praticabile o non.
La comodità  (o quanto meno la non disagevolezza) della inspectio e della prospectio, alla stregua dell’art. 900 c.c. va accertata con riferimento al fondo dal quale la veduta è esercitata e non già  al fondo oggetto della veduta stessa.
Infine, appare non poco importante questa pronuncia di legittimità  secondo cui tenuto conto che requisiti per l’esistenza di una veduta sono non soltanto la inspectio ma la prospectio, la possibilità  di affacciarsi sul fondo del vicino deve essere determinata con riferimento a una persona di altezza normale e non di statura media, posto che il concetto di statura media, essendo indicativo di un unico valore numerico, intermedio fra un minimo e un massimo, non si identifica con quello di altezza normale che comprende una serie di valori di diversa entità  matematica entro suddetti limiti.
Anche se la stessa Corte si era espressa contrariamente affermando che — ai sensi dell’art. 900 che non determina un comportamento tipico per l’atto di affacciarsi — consiste nella possibilità  di vedere e di guardare non solo di fronte ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentire una visione mobile globale, rimesso all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità  se non per vizi di motivazione, verificare in concreto se l’opera in considerazione delle caratteristiche strutturali e delle posizioni degli immobili rispettivamente interessati permetta ad una persona di media altezza l’affaccio sul fondo del vicino o il semplice prospetto.

Vedute dirette, oblique, laterali, ad appiombo e le relative distanze
art. 905. c.c. Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi. Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica .

art. 906 c.c. Distanza per l’apertura di vedute laterali od oblique. Non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto.

art. 907 c.c. Distanza delle costruzioni dalle vedute. Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Alla stregua del dettato normativo, per definire se una veduta sia diretta, obliqua o laterale, occorre tener conto della collocazione (posizione) del confine del fondo rispetto al muro in cui si trova la finestra o lo sporto o l’apertura o il manufatto da cui la veduta è esercitata, a prescindere dalla posizione di chi guarda.
L’affacciarsi di fronte costituisce veduta diretta sul fondo del vicino, situato in tutto o in parte di fronte alla veduta.
Considerando, peraltro, lo sguardo o la visuale come una unica linea retta, che parte dall’insieme dei due occhi della persona che guarda, possono individuarsi diversi modi con cui tale visuale si rapporta con la linea di confine.
Possono così configurarsi vedute dirette anche da finestre o aperture che si trovino su muri non paralleli al confine con il fondo del vicino, purchè formino un angolo acuto con il confine stesso. In particolare, la veduta non cessa di essere diretta se permette di affacciarsi e di indirizzare lo sguardo solo in alcune delle direzioni proprie della comune veduta diretta.
Si hanno invece vedute laterali od oblique quando la veduta formi un angolo acuto con il confine del vicino ovvero quando il tratto di muro, da cui si esercita la veduta, formi un angolo retto rispetto al confine.
Il diritto di veduta, in forza del disposto dell’art. 907, ultimo comma, c.c., comprende peraltro anche la facoltà  di guardare dall’alto in basso verso il fondo del vicino, per una profondità  verticale di almeno 3 metri dalla soglia della veduta stessa.
Difatti secondo la S.C. la veduta laterale, che ricorre quando il confine del fondo del vicino ed il muro dal quale si esercita la veduta formano un angolo di 180 gradi, può essere esercitata, oltre che di lato, anche in basso, verticalmente, assumendo, così, le caratteristiche della veduta in appiombo, che deve, perciò, considerarsi espressamente ammessa dal codice civile che, proprio per specificare i limiti normali di tale veduta (e della veduta obliqua in basso), impone a colui che vuole appoggiare la nuova costruzione al muro da cui si esercita la veduta di arrestarsi almeno a tre metri sotto la soglia della medesima (art. 907 c.c.).
Ricorre, conseguentemente, la servitù di veduta in appiombo tutte le volte in cui, per i maggiori contenuti della zona di rispetto prevista nel caso concreto, essa determini, per il fondo sul quale si esercita verticalmente, una restrizione dei poteri normalmente inerenti al diritto di proprietà  delineati dalle norme sulle distanze, risolvendosi così in un peso imposto a tale fondo per il vantaggio (utilità ) del fondo dal quale la veduta si esercita, come nel caso delle vedute esercitate anche verticalmente dai proprietari dei singoli piani di un edificio condominiale dalle rispettive aperture fino alla base dell’edificio.
Ai fini della veduta in appiombo o in verticale, la configurazione della veduta come diretta, obliqua o laterale è irrilevante, nel senso che l’inclinazione assunta dalla visuale non è importante quando questa si esercita in verticale.
Ove si verta in materia di vedute jure servitutis, se il fondo servente appartenga a più persone, potranno aversi più visuali distinte, con conseguente diversa configurazione del tipo di veduta (diretta, laterale od obliqua).
Secondo la giurisprudenza si ha, peraltro, veduta diretta solo quando sia consentito guardare di fronte al fondo del vicino, senza che occorra volgere lo sguardo lateralmente; mentre le vedute laterali od oblique non consentono di volgere il capo da un lato, per guardare nel fondo del vicino.
Pertanto, si ha veduta diretta sul fondo del vicino quando la parete in cui sono aperti la finestra o il balcone è parallela al confine del fondo vicino o forma con questo un angolo acuto.
Non sono tuttavia aperture rilevanti ai fini delle distanze, quelle da cui il proprietario eserciti la veduta su un proprio fondo che si frapponga, come superficie libera, rispetto alle contigue proprietà  altrui. In particolare, non può esservi veduta legalmente intesa quando le visuali si dirigano sul fondo proprio e non raggiungano il confine del fondo vicino, perchè ostacolate da un muro proprio, di cinta o di fabbrica.
In ogni caso, quando la legge presuppone una veduta solo diretta — come nel caso di cui all’art. 905 — o soltanto una veduta laterale od obliqua — come nel caso di cui all’art. 906 — o infine una veduta diretta formante anche veduta obliqua — come nel caso di cui all’art. 907, secondo comma — si devono prendere a riferimento i fondi su cui si esercitano le singole vedute da un’unica apertura, anche se tali fondi non siano contigui all’apertura stessa.
La distanza delle costruzioni dalle vedute va misurata riferendosi al punto più vicino dell’opera da cui si esercita la veduta del fondo del vicino.
Inoltre secondo la S.C. nel caso in cui la linea di confine tra due proprietà  sia costituita da un muro comune, nella misurazione della distanza di cui all’art. 906 cod. civ. per l’apertura di vedute verso tale muro, il punto di arrivo va posto nella faccia del muro stesso prospiciente la proprietà  in cui la veduta è esercitata e non già  nella linea mediana di esso.
Bisogna, pertanto, tracciare un piano ideale sul confine e misurare perpendicolarmente ad esso la distanza dal punto più sporgente della costruzione.
Le prescrizioni relative alle distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi, contenute nell’art. 905 c.c, devono essere poste in relazione all’altra norma, di cui all’art. 873 del medesimo codice. Da ciò consegue che ove nel compiere la costruzione non sia stata rispettata la distanza, dal fondo del vicino fissata, dal codice o dai regolamenti locali non si possano aprire vedute iure proprietatis, tuttavia il pacifico principio appena espresso trova contemperamento nella possibilità  di accordi inter partes che deroghino alle distanze legali nelle costruzioni e, con esse, alle conseguenti distanze per l’apertura di vedute dirette od indirette .
Il regime legale delle distanze delle costruzioni dalle vedute, prescritto dall’art. 907 cod. civ., non è applicabile, stante il disposto dell’art. 879, secondo comma, cod. civ. — per il quale alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze o le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze — non solo quando la strada o la piazza pubblica si frappongano tra gli edifici interessati, ma anche nel caso in cui le stesse delimitino ad angolo retto, da un lato, il fondo dal quale si gode la veduta, e, dall’altro, il fondo sul quale si esegue la costruzione .

In aggiunta, altra deroga si ha qualora le previsioni contenute in un piano di lottizzazione e nei progetti esecutivi ad esso allegati, con le quali si consente l’apertura di luci o vedute a distanza inferiore a quella minima legale, danno luogo alla costituzione di altrettante servitù prediali rispettivamente a favore e contro ciascuno dei lotti del comprensorio e vincolano gli acquirenti di questi ultimi, se richiamate ed espressamente accettate nei singoli atti di acquisto, sempre che l’immobile da cui si esercita la servitù di veduta sia stato realizzato in conformità  alle prescrizioni del piano di lottizzazione .

Infine, l’esenzione dall’obbligo del rispetto della distanza stabilita dall’ultimo comma dell’art. 905 c.c., per l’apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino, non è limitata al solo caso dell’inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà  fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio , al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei frontisti.
Ai fini dell’esistenza di una servitù di pubblico transito, sono necessari la generalità  dell’uso del bene da parte di una collettività  indeterminata di individui considerati uti cives, cioè titolari di interessi di carattere generale, e non uti singuli, ed inoltre l’oggettiva idoneità  del bene all’attuazione di un fine di pubblico interesse, configurabile nel senso più ampio, anche come mera comodità . Tali presupposti devono sussistere da tempo immemorabile, od essersi manifestati per un tempo, comunque, sufficiente al maturare dell’usucapione. L’inclusione della strada negli strumenti urbanistici non ha, per contro, efficacia decisiva, ben potendo, tuttavia, assumere rilievo unitamente agli altri elementi di prova.

http://4ensicmag.com/diritto-civile/le-luci-e-vedute

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Avv. Renato D’Isa