Con tale saggio si cercherà  di affrontare, con un taglio sistematico giurisprudenziale, la tematica delle luci e delle vedute ex artt. 900 e ss. c.c. in alcuni dei loro aspetti, essendo argomenti di vasta portata.
Orbene in linea di principio l’interesse di ciascun proprietario a ricevere aria e luce dalle finestre del proprio edificio è in conflitto con l’interesse del vicino a non trovarsi esposto a sguardi indiscreti o a minacce della sicurezza propria e dei propri beni.
Il codice civile regola in maniera dettagliata la possibilità  di ottenere luce e aria dal fondo del vicino aprendo delle finestre o balconi sul muro che, oltre a far entrare luce e aria nella costruzione, permettono anche di guardare il fondo del vicino, fatto che non sempre potrebbe essere gradito per le resistenze del vicino.
Pertanto, pur non volendo essere ripetitivo, la funzione principale di queste norme sta nella necessità  di contemperare due esigenze contrapposte entrambe meritevoli di tutela.
A) Da un lato il diritto del proprietario del fondo a goderne nel modo migliore possibile. Nel caso delle luci e delle vedute ciò consiste nella possibilità  di illuminare ed arieggiare meglio gli ambienti per una migliore fruibilità  e salubrità .
B) Dall’altro lato, in contrasto, vi è il diritto del vicino a non vedere lese la propria riservatezza e sicurezza che potrebbero essere effettivamente compromesse dall’apertura di finestre.

Le aperture praticabili nel muro rivolto verso il fondo altrui sono giuridicamente (Codice Civile) qualificate finestre e possono essere esclusivamente di due: le luci e le vedute.

art. 900 c.c. Specie di finestre Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Secondo oramai un principio espresso a più riprese dalla Giurisprudenza e della dottrina in tema di aperture sul fondo del vicino deve escludersi l’esistenza di un tertium genus diverso dalle luci e delle vedute; ne consegue che l’apertura priva delle caratteristiche della (o del prospetto) non può che essere qualificata giuridicamente come luce. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che l’apertura-lucernario con portello apribile verso l’alto, realizzata sul tetto di un immobile a pochi centimetri di distanza dalla terrazza del vicino, fosse qualificabile come luce e non come veduta)

Differente dal concetto di luci e vedute è il diritto di panorama.
Il diritto di panorama è il diritto di ciascuno di godere dello spazio, della luce e, per quando possibile, del verde nella prossimità  della propria abitazione. Questo diritto, tuttavia, non corrisponde a una specifica fattispecie normativa. La sua tutela è dunque regolata dalle medesime norme sulle distanze fra le costruzioni, sulle luci e sulle vedute (artt. 900-907 c.c.) e, più in generale, dal diritto di proprietà  (art. 832 c.c.).
Secondo la Suprema Corte la panoramicità  del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi, non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino.
A parità  di condizioni generali, il panorama costituisce un vantaggio, una qualità  positiva per un appartamento, di cui accresce il pregio e, di conseguenza, il valore economico.
Allo stesso modo della posizione, dell’esposizione, dell’altezza del piano rispetto al suolo, il panorama raffigura una qualità , specifica e individuale, la cui esistenza accresce, in misura più o meno considerevole, il valore dell’unità  abitativa anche rispetto alle altre unità  immobiliari presenti nello stesso edificio.
Fatto questo necessario inciso sul diritto di panorama è opportuno già  analizzare alcune problematiche sorte in merito alle scale, i ballatoi e le porte.
Secondo Giurisprudenza consolidata, avendo la funzione di consentire il passaggio delle persone non possono configurare vedute a meno che quando — indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto — risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l’esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.
Infatti secondo alcune sentenze di merito una porta non può essere considerata semplice luce irregolare, poichè la sua funzione non è quella di illuminare un locale e di consentire il passaggio dell’aria, ma quella di consentire il passaggio delle persone ovvero di impedirlo e quindi può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 906 c.c. per le vedute, salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta – finestra).
Nel caso particolare affrontato trattandosi di una saracinesca, l’apertura non può essere considerata veduta nè luce irregolare, essendo pacifica la sua funzione, non essendo destinata al prospicere e all’inspicere, nè a far passare luce e aria; la saracinesca ha l’unico, scopo, di consentire (o impedire) il passaggio di persone e autovetture. Essa pertanto non risulta compresa tra le ipotesi di cui agli artt. 903 e ss. c.c.
In altre parole si ha la dicotomia di porta-finestra quando tali aperture oltre al loro utilizzo principale (ossia il diritto di passaggio) permettono l’affaccio.
Tale principio è stato, come detto, espresso più volte dalla Corte di Cassazione , secondo la quale in tema di limitazioni legali della proprietà , le scale, i ballatoi e le porte, pur essendo fondamentalmente destinati all’accesso dell’edificio, e soltanto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l’affaccio, possono configurare vedute quando — indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto — risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l’esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.
Sempre secondo la Cassazione al fine di configurare la veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è necessario che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale destinazione normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di rendere possibile l’affacciarsi sull’altrui fondo vicino, così da determinare il permanente assoggettamento al peso della veduta: e non occorre che tali opere siano sorte per l’esclusivo scopo dell’esercizio della veduta, essendo sufficiente che esse per l’ubicazione, la consistenza e la struttura, abbiano oggettivamente la detta idoneità . L’esistenza di un’opera muraria munita di parapetti e di muretti, dai quali sia obiettivamente possibile guardare e affacciarsi sul fondo del vicino, è sufficiente a integrare una veduta e il possesso della relativa servitù, senza che occorra anche la continuità  dell’utilizzazione dell’opera e l’esercizio effettivo dell’affaccio, essendo la continuità  dell’esercizio della veduta normalmente assorbita nella situazione obiettiva dei luoghi e non occorre che tali opere siano sorte per l’esercizio esclusivo della veduta, essendo sufficiente che rendano possibile tale esercizio.
Infine in materia di apertura di luci o vedute, le norme sulle distanze legali attribuiscono al privato una posizione di diritto soggettivo, sul quale, in mancanza di una espressa previsione di legge, non possono incidere atti della p.a. come le concessioni edilizie; ne deriva che la controversia nascente dal mancato rispetto di tali norme rientra nella giurisdizione del giudice ordinario, senza che in contrario assuma rilievo l’idoneità  delle stesse norme a costituire per la p.a. direttive nella formazione dei piani di zona, cui devono conformarsi le suddette concessioni edilizie .
Conforme è anche una sentenza del Tribunale di Bologna secondo la quale nelle controversie in tema di rispetto di luci e distanze legali la concessione edilizia attiene esclusivamente ai rapporti tra privato costruttore e pubblica amministrazione, ed è pertanto ininfluente con riguardo ai rapporti esclusivamente privatistici tra privati confinanti; ne discende che il confinante non può dolersi dell’inosservanza delle prescrizioni contenute nella concessione edilizia, se tale violazione non integri, al tempo stesso, un’inosservanza delle norme di cui agli artt. 901 c.c. e segg., poste a tutela di diritti soggettivi.

Le Luci

Per luci si intende il diritto, iure proprietatis e jure servitutis (le differenza saranno affrontate dopo), di effettuare sul proprio fabbricato aperture verso il fondo del vicino allo scopo di attingere luce ed aria (funzione positiva), senza affacciarsi (funzione negativa) su quello, stabilendo i requisiti di altezza e di sicurezza (collocazione di inferriate e grate fisse) alla cui sussistenza è condizionata la limitazione del diritto del vicino.
In particolare secondo la previsione del codice civile rientrano nel concetto di luce: le aperture munite di inferriate con maglie di cmq. 3 massimo, con il davanzale a non meno di m.2,5 dal pavimento del piano terreno o a non meno di m. 2 dei piani superiori e a non meno di m.2,5 dal fondo del vicino sono chiamate luci .
Esse consentono solamente il passaggio della luce e dell’aria, ma non un comodo e facile affaccio.
Inoltre tali requisiti non sono assoluti, poichè ai sensi dell’art. 902 c.c. anche se manca uno di quest’ultimi, ma comunque sia inibita la veduta del fondo del vicino, siamo in presenza di luci, anche se il vicino avrà  comunque il diritto di chiederne la conformità .
Esse possono essere aperte nel muro proprio o nel muro comune, ma in questo caso occorre il consenso del confinante, a meno che non si tratti di una sopraelevazione a cui egli non ha voluto contribuire.
In altre parole, le luci possono infatti avere le più svariate dimensioni, da semplici fori o feritoie a grandi aperture.
La luce non presenta all’esterno alcun aggetto o sporgenza, ma deve essere a filo della parete.
Infine possono essere chiuse quando si costruisce in aderenza.

art. 901 c.c. Luci. Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:
1) essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
2) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri se sono ai piani superiori;
3) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

1) Le luci irregolari

art. 902 c.c. Apertura priva dei requisiti prescritti per le luci. L’apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall’articolo 901.
Il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell’articolo predetto.

In materia di luci e vedute, un’apertura priva dei caratteri della veduta o del prospetto è considerata luce, anche se carente dei requisiti di cui all’art. 901 c.c.; in tale ipotesi, il vicino ha sempre facoltà  di chiederne la “regolarizzazione “, di domandare cioè che la luce “irregolare” sia resa conforme alle prescrizioni del predetto articolo.
Inoltre è bene già  anticipare che non è acquisibile per usucapione o per destinazione del padre di famiglia una servitù di luce irregolare sia perchè difetta il requisito dell’apparenza, sia perchè, ai sensi dell’art. 902 c.c. il vicino ha sempre il diritto di esigerne la regolarizzazione .
2) Le luci sul muro di confine

art. 903 c.c. Luci nel muro proprio o nel muro comune. Le luci possono essere aperte dal proprietario del muro contiguo al fondo altrui.
Se il muro è comune, nessuno dei proprietari può aprire luci senza il consenso dell’altro; ma chi ha sopraelevato il muro comune può aprirle nella maggiore altezza a cui il vicino non abbia voluto contribuire.

Per l’apertura di luci, inoltre, non è prevista alcuna distanza dal fondo vicino; esse, pertanto possono essere realizzate anche sul muro di confine, tenendo presente che:
1) se il muro è comune, nessuno dei proprietari può aprire luci senza il consenso dell’altro; il consenso deve essere manifestato per iscritto , deve conseguentemente reputarsi irrilevante l’eventuale consenso manifestato oralmente.
2) se tuttavia uno dei proprietari ha sopraelevato il muro comune, egli acquista il diritto di aprire luci nella maggiore altezza cui il vicino non abbia voluto contribuire (art. 903 c.c.).
Esula dall’applicazione della normativa prevista dagli artt. 901 e 904 c.c. quell’apertura che si apre in un muro comune tra un vano e l’altro del medesimo edificio con lo scopo di dare ad uno di essi aria e luce attraverso l’altro. Tale apertura non costituisce estrinsecazione del diritto di proprietà , ossia manifestazione di una facultas del diritto di dominio, ma ponendo in essere in via effettuale l’invasione della sfera di godimento della proprietà  altrui, ha sostanza, struttura e funzione di uno ius in re aliena acquistabile, quindi, ex lege mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, semprechè l’apertura si concreti in opere visibili e permanenti destinate ad un inequivoco e stabile assoggettamento del vano, sì da rilevare all’esterno l’imposizione di un peso a suo carico per l’utilità  dell’altro .

3) Il diritto di chiudere le luci
art. 904 c.c. Diritto di chiudere le luci. La presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo nè di costruire in aderenza.
Chi acquista la comunione del muro non può chiudere le luci se ad esso non appoggia il suo edificio.

L’art. 904 c.c. attribuisce al vicino (rectius, al proprietario del fondo finitimo) il potere di chiudere le luci mediante costruzione in appoggio — previo acquisto della comunione — o in aderenza al muro nel quale esse sono aperte, vietando pertanto ogni altra differente modalità  di chiusura o oscuramento delle luci.

La natura di tale diritto
Orbene viene in aiuto una delle prime, se non la prima, tra le pronunce della Cassazione in merito agli istituti trattati: il diritto che ha il proprietario di aprire luci nel muro di un suo fabbricato, costruito sul confine, con il fondo del vicino, non pone in essere, per dette luci, un jus in re aliena, e, cioè una servitù, ma costituisce un’estrinsecazione del diritto di proprietà , in re propria, riconosciuto al proprietario dalla legge, e non derivante da una concessione contrattuale da parte del vicino, o da una concessione precaria, per amicizia o cortesia, da parte del vicino medesimo.
Tali luci, una volta aperte, secondo l’osservanza delle norme stabilite dall’art.901 c.c. danno vita ad un diritto condizionato; e, cioè, esse possono essere chiuse solo quando si verifichino le ipotesi tassativamente previste dall’art. 904 c.c. (anche se in realtà  come da sentenza del Tribunale di Bologna successivamente riportata, tale principiò non è più assoluto)
Il codice vigente ha conservato, per il vicino, la facoltà  di sopprimere le luci di tolleranza nell’ipotesi, già  prevista dal codice civile del 1865, dell’appoggio della sua costruzione a quella del proprietario del fondo contiguo; ma ha concesso altresì la facoltà  di oscurare dette luci, anche in una seconda ipotesi; se, cioè il vicino costruisce in aderenza del fondo contiguo, un suo edificio o un suo manufatto murario. Un questo secondo caso, però, deve trattarsi di una costruzione autonoma, che non si concreti in un atto di semplice vessazione o emulazione; e, cioè, di una costruzione la cui finalità  non si esaurisca nell’aggravio e nel danno del fondo del vicino, con l’oscuramento delle luci aperte nel suo muro; ma che abbia una qualsiasi utilità , anche per chi abbia posto in essere detta costruzione.
Le luci di tolleranza debbono tenersi distinte dalle servitù attive di luce ad aria che il proprietario abbia acquistato sul fondo del vicino; l’esistenza di siffatte servitù impedisce, in ogni caso, al vicino la richiesta della medianza del muro o l’oscuramento, con costruzione in aderenza.
Per contro, l’esistenza delle cosiddette luci di tolleranza impedisce al vicino di oscurarle o sopprimerle, solo nelle ipotesi tassativamente specificate nell’art.904 del vigente codice civile. Ai fini della tutela possessoria, basta ricorra l’ipotesi del possesso di un diritto qualunque esso sia, che si esplichi su di una cosa corporale; e che si estrinsechi in atti di materiale godimento, qualunque sia la qualifica giuridica di tale godimento(nella specie, è stato ritenuto tutelabile, con l’azione di spoglio, il possesso di semplici luci di tolleranza). Sono ammessi, in sede possessoria accertamenti anche di carattere petitorio, quando questi siano indispensabili ai fini possessori e senza che si alteri, per ciò, la natura del giudizio possessorio. Ciò si verifica in tutti i casi in cui il convenuto eccepisca; feci, sed iure feci; e, cioè nei casi in cui il convenuto, specie in materia di compossesso, abbia per legge o per contratto, anche un diritto proprio nei confronti del diritto dell’attore; e sorge, perciò la necessità  di vedere se egli abbia mantenuto la sua azione nei limiti precisi del suo diritto.

In un’altra nota sentenza la S.C. ha osservato, senza volere però essere ripetitivo ma solo al fine di rendere più chiaro possibile il concetto, che in merito all’art. 904 c.c. si prevedono due distinte ipotesi diversamente regolate, nelle quali la facoltà  del proprietario del muro al mantenimento delle luci aperte su di esso è considerata recessiva rispetto al diritto potestativo del vicino di chiuderle:
1) la prima, che ha come presupposto l’esercizio da parte del vicino del diritto di acquistare la comunione del muro altrui, nella quale la chiusura delle luci su tale muro esistenti è subordinata alla condizione che questi, acquistata la comunione, realizzi in appoggio al muro stesso un’opera qualificabile come “edificio”;
2) la seconda, che attiene alla realizzazione da parte del vicino di un manufatto posto solo in aderenza al muro altrui dotato di luci, senza l’acquisto della comunione di esso, nè di appoggio ad esso, nella quale, riconoscendo il diritto potestativo di chiudere dette luci, nessuna specifica caratteristica o modalità  di realizzazione del manufatto è prevista, salvo che integri i requisiti di una “costruzione” stabile e permanente tale da recare da sola un’utilità  al proprietario o a chi ne usi (principiò già  affermato nella sentenza del ’48)
(Nella specie, la S.C., sulla base di detto principio, ha confermato la decisione della Corte di merito che aveva statuito la legittimità  della costruzione di una recinzione che occludeva una luce aperta sul muro del vicino).
In altre parole il diritto di chiudere le luci presenti nel muro del vicino, costruendo in aderenza a questo, non può esercitarsi, per il principio generale del divieto degli atti emulativi di cui all’art. 833 stesso codice, al solo scopo di arrecare nocumento e molestia al vicino, senza alcun vantaggio proprio .
Pertanto, tale disciplina è ispirata all’esigenza dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi.
Ebbene superando il principio su esposto della Sentenza del ’48, il diritto di chiudere le luci nell’immobile confinante, da parte del proprietario del fondo posto a sua volta a confine con il predetto bene, non si esaurisce nelle ipotesi della costruzione “in appoggio” o “in aderenza”, le quali, per quanto oggetto di unica e peculiare previsione normativa, non sono tassative ed esaustive, nè costituenti il numerus clausus dei casi legittimanti l’esercizio del diritto stesso .
Infine ulteriore deroga viene data dalla normativa antisismica, poichè l’art. 9, 3° comma, l. 25 novembre 1962 n. 1684 prescrive, con riguardo alle costruzioni nelle zone sismiche, l’adozione nei fabbricati contigui di appositi giunti di oscillazione, il concetto generale di costruzioni in aderenza deve essere adeguato nelle località  anzidette al disposto della legislazione speciale e va, pertanto, riferito a quello che fra i due edifici contigui preveda la sola distanza configurata dal giunto idoneo a consentire la libera ed indipendente oscillazione; ne discende che la facoltà  del vicino di chiudere le altrui finestre lucifere è consentita, ai sensi dell’art. 904 c.c., quando costruisca in aderenza con la osservanza delle disposizioni antisismiche, lasciando fra i due fabbricati il giunto di oscillazione .

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Avv. Renato D’Isa