Le obbligazioni condominiali

In materia condominiale, una questione ampiamente dibattuta è quella concernente la responsabilità dei condomini, nei confronti dei terzi, per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del Condominio.

In giurisprudenza si è discusso molto se considerare le obbligazioni condominiali parziarie, ovvero solidali.

La differenza tra le due nozioni è sostanziale.

La natura delle obbligazioni condominiali

Se, per esempio, una ditta esegue dei lavori in favore del Condominio e non riceve, da parte dell’amministratore che lo gestisce, il pagamento di quanto dovuto, è importante che sappia contro chi o cosa possa rivalersi, azionando apposita procedura esecutiva per il recupero forzoso del credito.

Le complicazioni sorgono nel momento in cui, dopo aver notificato al Condominio il decreto ingiuntivo e il relativo atto di precetto, la ditta vuole fattivamente recuperare il proprio credito, con il pignoramento.

Per rispondere correttamente a questi interrogativi dobbiamo verificare la natura delle obbligazioni condominiali.

E’ chiaro che alla prestazione della ditta - ed in genere di qualunque altro fornitore - corrisponde una controprestazione del Condominio individuabile, nella maggior parte dei casi, in un’obbligazione pecuniaria.

Negli anni si è molto dibattuto sulla natura dell’obbligazione condominiale. Infatti, il contrasto era se la stessa andava considerata solidale, ossia secondo cui più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, ovvero parziaria e cioè quella per cui ogni debitore è obbligato, solamente, in relazione alla sua quota parte.

Risolvendo un profondo conflitto giurisprudenziale rispetto alla responsabilità solidale o "pro quota" dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del Condominio, le Sezioni Unite con sentenza n. 9148/2008, ribaltando più di 50 anni di interpretazioni giuridiche in materia di solidarietà dei debiti condominiali, ove ogni singolo condomino era obbligato nei confronti del creditore per l’intero, hanno ritenuto legittimo il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio in proporzione alle rispettive quote.

L’amministratore e la natura parziaria dell’obbligazione condominiale

A sostegno della natura parziaria delle obbligazioni in esame, le Sezioni Unite hanno posto in particolare rilievo la figura dell’amministratore di Condominio, il quale rappresenta un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

Nell’ambito dell’incarico ricevuto, l’amministratore non può obbligare i singoli condomini verso l’esterno, se non nei limiti delle rispettive quote.

L’amministratore, infatti, viene nominato dall’assemblea, per cui ogni condomino partecipa alla sua nomina, attribuendogli un potere di rappresentanza - nell’interesse non tanto del Condominio, quanto piuttosto di singoli condomini - limitatamente, però, ai diritti e doveri di cui ciascun condomino è titolare in ragione della propria quota.

Ne consegue che l’obbligazione assunta dall’amministratore verso terzi nell’interesse del Condominio produce sì effetti nei confronti dei singoli condomini, ma solo entro i limiti delle rispettive quote e dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c., finendo altrimenti per esorbitare dal potere di rappresentanza conferito.

Pertanto il contratto che l'amministratore stipula in nome e per conto dei condomini produce effetti nei loro confronti, abilitando il contraente/creditore che abbia ottenuto sentenza di condanna dell'amministratore ad agire nei confronti dei singoli secondo la rispettiva quota.

Di recente la Suprema Corte, con sentenza n. 23693 dell’11.11.11, ha confermato l’orientamento giurisprudenziale delle SS.UU., secondo cui il Condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini e l’amministratore ha la rappresentanza del Condominio e non dei singoli condomini.

Sicché il creditore che, a fronte del debito contratto dall’intero Condominio, intenda far valere la responsabilità patrimoniale del singolo condomino deve notificare a quest’ultimo il titolo esecutivo il quale risponderà limitatamente alla sua quota millesimale di proprietà.

Sicuramente un grande passo avanti, in considerazione del fatto che, prima, il singolo condomino doveva rispondere per il debito contratto dal Condominio nella sua interezza.