art. 1027 c.c. contenuto del diritto: la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità  di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (1072, 1100).

Il diritto di servitù prediale, quindi, è una particolare tipologia di diritto reale limitato che il proprietario di un fondo (“dominante”) impone nei confronti del proprietario di un altro fondo (“servente”).
Essa è, come è noto, un diritto reale di godimento e si ritrovano in essa i tradizionali caratteri dell’immediatezza, nel senso che non occorre per l’esercizio del potere del titolare del fondo dominate la cooperazione di altro soggetto, e dell’assolutezza, nel senso che il potere viene esercitato erga omnes.
La servitù prediale si caratterizza proprio per il fatto che il vantaggio deve inerire in via diretta al fondo e non già  alla persona che se ne serve (la persona, invece, ne trae un’utilità  indiretta). Al vantaggio per il fondo dominante corrisponde una restrizione per il fondo servente.

Il fondamento —
è stato individuato da un’autorevole dottrina nel principio della collaborazione fondiaria, in base al quale il proprietario di un fondo è privato di determinate facoltà  a favore del proprietario di altro fondo allo scopo di consentirgli una migliore utilizzazione.

Il contenuto —
Nel diritto vigente il contenuto delle servitù non è predeterminato, come avviene per gli altri diritti reali di godimento su cosa altrui, ma l’autonomia privata gode di ampi margini, con il solo limite dell’utilità  per il fondo dominante oltre, il limite, naturalmente, relativo ad ogni negozio giuridico.

â–  Utilità  —

art. 1028 c.c. nozione dell’utilità : l’utilità  può consistere anche nella maggiore comodità  o amenità  del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo (1073 e seguente).

L’utilità  deve essere comunque stabile e permanente anche se tale concetto non significa perpetuità  nè irreversibilità .
Al riguardo si ritiene che l’utilità  non possa essere soggettiva ma debba essere oggettiva, riferita cioè, al fondo nella sua concreta destinazione e conformazione.
In sostanza l’utilità  deve potere essere tratta da qualsivoglia proprietario e non già  da quel singolo proprietario, in ciò consistendo la caratteristica della realità  e del riferimento della servitù al fondo e non al suo fondo.
Questa indagine può non essere facile quando si tratta di stabilire i criteri della comodità  e dell’amenità , normalmente collegati a giudizi soggettivi di valore: anche in questo caso però il giudizio deve essere dato oggettivamente .
Così nel caso di una servitù avente ad oggetto il diritto di passeggiare nel grande parco secolare del vicino, deve essere valutata la destinazione del fondo dominante: se esso è un fondo con una casa da abitazione, il vantaggio è evidente se non altro in termini di valorizzazione economica, ma se esso fosse un fondo rustico coltivato a grano, l’utilità  sarebbe di sicuro del singolo proprietario ed allora l’eventuale utilità  nata in seguito all’accordo andrebbe qualificata come irregolare .
Inoltre tale utilità  non deve essere necessariamente attuale; secondo ultima sentenza di merito , accertata la sussistenza dei presupposti per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio, ex art. 1051 c.c., quanto alla interclusione del fondo, alla richiesta di accesso alla pubblica via ed al conveniente uso del fondo intercluso, non costituisce circostanza a ciò ostativa la presenza, sul fondo intercluso, di un rudere di fatto non utilizzato e senza la possibilità  di essere ampliato. La servitù, volontaria o coattiva che sia, può essere, invero, costituita anche per una utilità  non attuale del fondo dominante, in quanto inerente, la utilitas, non già  ad esigenze di carattere personali del titolare del fondo dominante, bensì ad un vantaggio riconducibile alla situazione e destinazione obiettiva del fondo stesso. Nella fattispecie al vaglio dell’adito Giudice, seppure il rudere presente sul fondo intercluso sia di fatto disabitato, la circostanza che il medesimo ha una destinazione abitativa costituisce elemento sufficiente ai fini della costituzione della servitù coattiva di passaggio, come richiesto, in quanto ad esso deve essere assicurato il collegamento con la via pubblica, a piedi o anche con mezzi meccanici.

â–  Le c.d. servitù irregolari —
Il limite del peso imposto sopra un fondo comporta l’inammissibilità  delle c.d. servitù irregolari, le quali consistono in un diritto a carico di un fondo, ma non a vantaggio di un altro fondo, bensì di una persona in quanto tale e non quale titolare del diritto di proprietà  del fondo dominante.
Esse non sono proibite, ma hanno natura di diritto obbligatorio e come tali privi dei caratteri dell’assolutezza e dell’immediatezza.
In merito per la Cassazione in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 cod. civ., è consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicità  dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori; pertanto, invece di prevedere l’imposizione di un peso su un fondo (servente) per l’utilità  di un altro (dominante), in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas fundi, le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità  fondiaria. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto provato un accordo verbale tra le parti relativo al passaggio, sul fondo di una di esse, della rete fognante proveniente dal fondo dell’altra, accordo che, pur inidoneo a configurare un valido contratto costitutivo di una servitù di scarico, per difetto della forma scritta richiesta ad substantiam, era tuttavia idoneo a costituire una servitù irregolare, a carattere non reale ma obbligatorio, sussistendo i requisiti necessari per la conversione del contratto nullo ai sensi dell’art. 1424 cod. civ.).
Per altra sentenza di merito la costituzione di servitù irregolari, ovvero meramente personali, attraverso le quali la limitazione del diritto di proprietà  relativa ad un fondo non riguardi il fondo finitimo ma il singolo proprietario di quest’ultimo non è legittimamente prevista nel nostro ordinamento giuridico. La stipula, pertanto, di una siffatta convenzione, lungi dal determinare la costituzione del diritto reale limitato di servitù, deve essere più correttamente ricondotta nell’alveo del diritto d’uso ovvero nello schema del contratto di locazione o simili come l’affitto o il comodato. La trasmissibilità  di tali diritti, quindi, in quanto strettamente legato alla natura personale ed obbligatoria degli accordi sottesi, necessita pertanto di apposita convenzione stipulata tra l’avente diritto ed il nuovo proprietario del bene su cui va a gravare. Una volta, quindi, che si sia accertata l’essenza di obbligo strettamente personale del diritto costituito a carico di un determinato fondo senza che sia ravvisabile quella imprescindibile funzione di utilità  fondiaria tipica delle servitù prediali, l’assenza di ulteriore apposita convenzione stipulata dall’avente diritto con i successivi proprietari del bene determina l’intrasmissibilità  del diritto in parola.
â–  La servitù industriale —
Si aggiunge alle tradizionali servitù fondiarie ed agricole.
In tal modo è stato chiarito che l’utilità  può comprendere anche o scopo di favorire la destinazione commerciale del fondo.
Secondo la Cassazione anche la servitù industriale non cessa di essere un peso di carattere a carico di un fondo per l’utilizzazione di un altro fondo. In essa l’industria inerisce strutturalmente al fondo dominante, il quale, per tale destinazione particolare, viene a trarre la sua utilità  direttamente dall’imposizione di quel peso.
Inoltre perchè possa ritenersi costituita una servitù, la cui utilità  inerisca alla destinazione industriale del fondo dominante, occorre che l’utilità  stessa attenga ad un’attività  industriale (o anche commerciale) che si svolga necessariamente e non soltanto occasionalmente, attraverso l’uso del fondo (predialità ), e pertanto non possono essere riconosciuti i caratteri della servitù nel patto di non concorrenza stipulato tra i proprietari di due fondi contigui, in relazione ad attività  commerciali che avrebbero potuto essere svolte anche in fondi diversi.
è stato anche chiarito che l’utilità  deve riguardare l’esercizio dell’industria al quale il fondo è adibito, non ad altre attività .
Così, ad esempio , una servitù di presa d’acqua a favore di un mulino, di una cartiera, di un albergo o di uno stabilimento idroelettrico, non può portare vantaggio anche per il conseguimento di fini diversi.

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Dott. Gabriele Roberto Cerbo

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Avv. Renato D’Isa